皆さんこんにちは!
アイテックス代表の越川です。

今回も外壁塗装や、屋根塗装に関するアレコレをご紹介していきます！！

今回のテーマは…『2022年から変わる！？
マンション管理の新制度』となります。

2022年4月からマンション管理の新制度が始まります。
2022年はマンション管理の変化の年とも言われており、4月には2つの新制度が開始されます。
そこで新しく始まる制度を紹介していきます。

マンションの管理に行政が介入

マンション管理の内容が、2022年4月から大きく変わろうとしています。
国の新制度になる「マンション管理計画認定制度」と、一般社団法人マンション管理業協会の「マンション管理適正評価制度」がスタートします。
これによって不動産投資に様々な影響が出てくる可能性があります。
不動産投資の人気も相まって、日本国内のマンションの数は増加しています。
国内のマンションは2020年末時点での数は675.3万戸という数を誇っていますが、中には老朽化したものが多いのが現状です。

マンションの状態の程度にもよりますが大規模修繕が必要なものもあり、その積立や理事会の運営などの問題もあって、維持管理をすることが難しくなっています。
そうした背景もあり2020年の6月に、地方公共団体がマンションの管理に地方公共団体が介入できるような「マンションの管理の適正化の推進に関する法律及びマンションの建替え等の円滑化に関する法律の一部を改正する法律」が、改正・公布されたのです。
それが2022年4月に施行される理由です。

今回の改正案は「マンション管理計画認定制度」と呼ばれており、これによって行政側もマンションの管理に手を出せるようになります。
行政が介入することで、管理水準の維持向上を期待できるでしょう。
今回の改正で注目されるのは、マンションの管理計画が一定の基準を満たすことで、マンション管理組合は地方公共団体から、より適切な管理計画のあるマンションとして認定されることです。
評価については「認定」か「非認定」のどちらかになり、有効期間は5年間になります。
認定されれば管理がしっかり行き届いた優良マンションとして認知されますので、より管理しやすくなるでしょう。

5段階評価とは

マンション管理計画認定制度と同じ時期にスタートするのが、マンション管理を5段階に評価する制度です。
これは一般社団法人マンション管理業協会によるもので、正式な名称は「マンション管理適正評価制度」になります。
申請があったマンションの管理状態を5段階で評価するシステムになっており、評価について毎年更新されるのが特徴です。

チェック項目については、「管理組合の運営体制」、「収支」、「建物や設備状態」、「耐震診断」、「生活関連」といった5つの項目で点数化され、100点満点で採点することになります。
合計点が90点以上になるとSランクになり、以下70〜89点はAランク、50〜69点はBランク、20〜49点はCランク、19点以下はDランクです。
最も評価が高いS評価やA評価のマンションについては、それだけ優良物件ということでもあり、マンションの購入を考えている人の人気が出ることは間違いないでしょう。
全体的に好意的に受けとめられ、それによってマンションの価格や資産価値の向上を期待できます。

一方でCやD評価がついたマンションについては管理の問題があるなど、全体的なイメージが悪くなることが予想されます。
そのため区分所有者は、売却する際に苦戦を強いられるかもしれません。
そうなると評価を高めるために様々な努力をすることになり、それが管理の底上げに繋がることも考えられます。
このように2つの制度がスタートするのですが、どちらの制度もマンション購入を考えている人にしてみたら、大切なポイントになることは間違いないでしょう。

マンション管理会社の対応

今回の改正によって、マンション管理会社の対応はどう変わるのでしょうか。
新しく始まる制度は、全体的に「現状のマンション管理を変えていこう」という気概を感じられます。
改正の背景には、今後増えていく老朽化マンションがあるからです。
ただ、今回の改正ガイドラインを満たしているマンションもたくさんありますが、それらのマンションも色々と刺激されることは間違いないでしょう。
しかし、マンションの管理を決めるのは管理組合側ですので、それぞれの管理組合の受けとめ方も大事になってきます。
各管理会社がどう受け入れるかによって、その効果は大きく変わっていくことが考えられます。

今回の改正法はどちらかと言えば、既に管理不能になっている、もしくは将来的にその可能性が出てきそうなマンションの救済に重点を置いているように思われます。
そのため日本国内に存在しているマンション管理の質を高めていくには、ある程度の効果を期待できるのではないかと思います。
今後の市場全体が変化していくかは、実際に改正法が施行されてみないと分からない面もあるでしょう。
新制度がスタートすることで、詳細が徐々に明らかになっていくと思われますので、状況をしっかり注視する必要があります。

初心者も安心してマンションを購入できる

今回の新制度によって、不動産投資が初めてという方も、より安心して購入できるようになることが考えられます。
制度の効果により、もともと価値を持ったマンションが、価値あるものとして適正に評価されるからです。 初心者でも見逃すことなく、優良物件を選択できる可能性が高まります。
その結果、それぞれの物件が今まで以上に、その健全性が担保されてくるでしょう。
どの物件を選べばいいのか分からず、購入を断念した方にもチャンスが出てくるかもしれません。

それとは逆に1棟物の賃貸アパート・マンションをお持ちの方は、そのような分譲マンションの制度についてきちんと把握することが大切です。
何故かというと、1棟だけのオーナーの中には修繕や積立金などについて、しっかり計画していないケースもあるからです。
分譲マンションの場合、新築当初からきちんと修繕の計画を立てて、そのための積立をしています。
修繕の計画などがうやむやのままのオーナーがいたら、新制度を参考にしてみることをおすすめします。

法改正の影響を受けやすいマンションとは

マンションは個別要素がとても大きいのが特徴ですが、どのような物件が法改正の影響を受けやすいのでしょうか。
色々と考えられますが、例えばガイドラインでも記載されているように、エレベーターの基数がたくさんあるマンションや、省エネ性能が劣ったマンションなどがあります。
それらの物件は、今後は積立金が引き上げられる可能性が出てくるでしょう。
もちろん一概には言えませんが、エレベーターについては長期修繕計画などに既に盛り込まれていることが多いので、たとえ基数が多い場合でも今後は増額を見送るところも出てくるかもしれません。

一方で省エネ性能の向上工事は、今後新規に計画に盛り込む場合に積立金を引き上げることも考えられます。
しかしその前に、省エネ性能向上による償却効果を検討する必要があるでしょう。
これは省エネに限ったことではないのですが、性能が向上される工事は長期修繕計画に含まれないことが多いです。
工事を追加するとそれだけ支出が増加しますが、それに見合った効果が出るのかをしっかりシミュレーションする必要があるのです。


2022年から始まるマンション管理の新制度「マンション管理計画認定制度」と「マンション管理適正評価制度」について紹介しました。
マンションの評価付けによって、マンション管理者や購入者、それぞれに影響が出ることが予想されます。 今後の展開を凝視する必要があるでしょう。