皆さんこんにちは!
アイテックス代表の越川です。

今回も外壁塗装や、屋根塗装に関するアレコレをご紹介していきます！！

今回のテーマは…『マンションの表面利回りと
実質利回りの計算方法』となります。

マンションなどの不動産投資で安定した収入を上げるには、表面利回りと実質利回りについての理解が必要です。
利回りを計算して、確実に利益が出るように対策しましょう。
そこでマンションの表面利回りと、実質利回りの計算方法について解説します。

利回りについて

マンション投資の利回りとは、投資に対してのリターンの割合を表示したもので、マンションやアパート経営では、この利回りを用いた経営判断が行われています。
利回りには「表面利回り」と「実質利回り」などの種類があり、表面利回りはランニングコストや諸経費などを考慮しないもので、家賃収入と建築費用のみを使用して計算します。
一方の実質利回りは、家賃収入と建築費用の他、ランニングコストや諸経費も加えて計算するものになり、マンション経営の利回りでは、これら2つをしっかり理解することが大切です。

マンションの利回りの考え方

利回りは投資に対するリターン度を表したもので、リターンを何で捉えるかによって表面利回りと実質利回りという指標が出てきます。

①表面利回り
表面利回りはその名の通り、表面的な利回りを表しています。
表面利回りで用いる数値はグロス利回りと呼ばれることもあり、「年間家賃収入の総額÷物件価格」で計算されます。

②実質利回り
実質利回りは表面利回りとは違い、どれほど利益が出るのか、儲かるのかを表す数値になります。
投資や経営の判断をしたい方は、実質利回りのシミュレーションをすることが大切です。
実質利回りは「表面的ではない実際の利回り」という意味があり、家賃収入と建築費用（物件価格）、ランニングコスト、諸経費を加えた数値で表されます。
実質利回りは、ネット利回り（noi利回り）とも呼ばれており、「年間家賃収入-諸経費（経費＝管理費や固定資産税）÷実質物件価格（物件価格＋購入時の諸経費）」で計算されます。

マンション経営の利回り基準や地域別の利回り相場

マンション投資の適格性を判断する時に必要とされる表面利回りは3%が最低ラインと言われており、さらに5%以上が理想の数字の目安になっています。
ただ空室リスクもあり、継続的な家賃収入を得られないこともあることから、現実的な数字を見ることも大切です。
マンションの表面利回りの相場「公益財団法人東日本不動産流通機構(2019年報マーケットウォッチ)」は以下の通りで、家賃坪単価と表面利回り相場一覧の順になっています。
東京都は9,780円/月 9.0%、埼玉県は5,680円/月 5.2%、千葉県は5,880円/月5.5%、神奈川県は7,150円/月6.6%、京都府は6,730円/月 6.2%、大阪府は6,600円/月 6.1%、兵庫県は6,130円/月5.7%です。

マンション経営での利回りで注意する点

マンション経営の利回りを考慮する際は、次の点に気をつけてください。

①表面利回りだけでなく実質利回りも確認する
ネットにある物件情報を閲覧する方も多いと思いますが、ネットや広告に掲載されている物件は表面利回りではなく、利回りの表示しかない場合があります。
そのため、それが表面利回りなのか実質利回りなのかを確認しておきましょう。
一般的に表面利回りとして表示されることが多いですが、実質利回りの場合もあり、その場合はどんな諸経費が含まれているかの確認も大切です。

②経営判断をする時は実質利回りで
表面利回りは簡単な計算で数値が出ますので比較しやすいのですが、経営についての判断は、ランニングコストと諸経費を考慮した実質利回りを用いるのが一般的です。
実質利回りを計算するには、様々な費用を試算する必要があります。
自分で集めるのが難しい場合は、不動産会社やハウスメーカー、建築会社などに依頼するといいでしょう。

③最終的には利回りのみで判断しない
これからマンション経営やアパート経営をする方もいるかと思いますが、その場合は実質利回りだけで判断しないように気をつけてください。
特に資金面は、建築費用のみならず諸経費などを含めた総資金額、借入額、キャッシュフローなど、様々な指標で判断する必要があります。
その他にも、地域やユーザーのニーズの把握、将来的にかかるであろう修繕費用なども確認しておくと良いでしょう。
様々な情報を集め、それを元にしてしっかり判断してください。
経営判断する際は、多くのハウスメーカーや建築会社で提供している建築や収支プランなどを比較することも大切です。
また業者から、色々とシミュレーションしてもらうのもいいでしょう。

不動産会社の選び方

マンション経営にとって大事になってくるのが収支や利回りなどの指標ですが、自分だけでは難しいこともあります。
その場合は、不動産会社や建築会社など専門の業者に相談するのも方法のひとつです。
ハウスメーカーをはじめ、ゼネコンや工務店など様々な会社があり、それぞれに特徴があります。
建築会社を選ぶ際のチェックポイントとしては、以下の点を挙げることができます。
「想定利回りが高いことだけでなく、現実的な数字もしっかり説明してくれるか」、「安定経営を考慮したマンションプランをプロの視点から提示しているか」、「地域の実情や立地条件など様々な点を汲み取って説明してくれるか」、「機能やデザインの強みなど、利回りを高める工夫を提案してくれるか」などです。

土地活用で利回りを上げる方法

マンション経営などの土地活用で利回りを上げる方法としては、以下のものがあります。

①空室リスクの低い事業の選択
土地活用の利回りを上げるためには、如何に空室リスクを抑えられるかにあります。
つまり空室リスクの低い事業を選ぶことが大切です。
たとえ見た目上の利回りが高い物件でも、退去がすぐに出てしまうような土地活用になると、実質的な利回りは低くなってしまうでしょう。
空室リスクの低い物件は、たとえ入居者が退去しても、すぐに別の人が同じ賃料で見つかりやすい、という特徴を持っています。
特にアパートや賃貸マンションなどの住居系の土地活用については、退去が出てもすぐに次の借り手が同じ賃料で見つかりやすいと言われています。
一方で、コンビニやスーパーなどの店舗系の土地活用の場合は、一度退去が出るとなかなか次のテナントが決まりにくいです。
たとえ決まったとしても、賃料を大幅に下げるといった事態が生じることも少なくありません。

②建築費用を抑える
マンション経営の利回りを上げるためには、建築費を抑えることが大切です。
建築費を抑えるには、不動産会社や建築会社などの専門業者の力を借りるのもいいでしょう。

③1階に店舗を設置する
マンションのような土地活用で利回りを高めるためには、店舗を1階に設置することが大切です。
例えば1階にコンビニなどの店舗があるマンションは単身者に人気が高いなど、人が集まりやすい傾向があります。

④管理費を抑える
マンション経営の利回りを上げるには、管理費を抑えることも重要です。
住居系の物件の管理費は、家賃収入の5%程度が相場と言われていますが、好立地な物件で賃料が高く、規模が大きい物件になると1～3%程度になることもあります。

マンションの表面利回りと実質利回りと、その計算方法などについて紹介しました。
マンション経営をする際は、表面利回りだけでなく、実質利回りもしっかり考慮する必要があります。
難しい場合は、不動産会社や建築会社などの専門業者にシミュレーションしてもらうなど、色々と相談するといいでしょう。