マンション経営に興味がある、実際にしてみたいけど初期費用などが気になる、という方もいるのではないかと思います。

確かにマンションという物件は高価なもので、当然それを維持する費用も多くかかってくるでしょう。

そこでマンション経営をするときにかかる初期費用や、維持費用などについて紹介していきます。

マンション経営に必要な初期費用

これからマンション経営をスタートする場合には、様々な初期費用がかかります。

①マンション取得費用

まずはマンションを取得する時にかかる費用ですが、マンションを新築する際は新築工事にかかる料金や、購入する場合はその費用がかかります。

自分の土地がない方は、土地を取得する費用もかかりますので用意しておく必要があるでしょう。

マンションを建築する地域はもちろん、構造や規模などによってかかってくる価格は変動しますが、数千万～数億円が目安になります。

自己資金がない人は、金融機関が用意してくれる住宅ローンなどを利用するのもいいでしょう。

②住宅ローンにかかる事務手数料など

マンションを購入する際にアパートローンを利用される方は、事務手数料や保証料などが必要です。

手数料や保証料は金融機関や利用する商品によって変わってきますので、事前に確認しておくと安心できます。

中でも特に保証料は高額になることもありますので、注意しておきましょう。

保証料の相場は、借入額の1～3%程度が目安になります。

③不動産取得税

マンションを購入したら、不動産取得税も必要になってきます。

不動産取得税は物件を所有した時の一度だけで、不動産の固定資産税評価額に対し、3%の税率によって課税されます。

さらに築年数などの一定要件を満たすと土地の取得税は1/2に減少し、建物は1,200万円の控除を受けることができる特例もありますのでチェックしておくと良いでしょう。

④登記費用

マンションを取得したら、対象となる物件を登記する必要があります。

保存登記や所有権移転登記などで、それにかかる費用も用意してください。

アパートローンを利用される方は、その担保になる抵当権設定登記費用なども必要です。

登記費用については登録免許税に加え、司法書士に依頼される場合はその報酬もかかります。

登録免許税はどの司法書士に依頼しても変わりませんが、司法書士報酬は依頼する司法書士によって変わってきますので、比較をして決めるのもいいと思います。

司法書士費用ですが、10万円前後が目安になりますが、その他の手続きも含めて10～40万円ほどを用意しておくと良いでしょう。

⑤火災保険料

マンションを取得したら、火災保険に加入する保険料も必要です。

保険会社や利用する商品によって費用は変わりますが、内容としては保険料を毎年納めるものや、3年や5年など一括して支払う商品などもあります。

長期間まとめて支払う方が総額は割安になりますが、その分初めに負担する額が大きくなりますので注意が必要です。

保険の種類が多いので、途中で変更される方もいるでしょう。

その場合、期間を短くすると総額が高くなりますが、火災保険会社や保険の内容を変えることも可能になります。

まとめて支払うと総額が安くなりますが、火災保険料が将来的に見直しされることもありますので、その点の考慮も必要です。

⑥仲介手数料

マンションや土地の取得を不動産会社などに依頼する場合、あるいは中古マンションを購入する場合は、仲介してくれる不動産会社などに仲介手数料を支払う必要があります。

仲介手数料については、その上限が法律で規定されており、物件価格400万円以上の仲介手数料は、「物件価格×3%＋6万円＋消費税」の額になります。

マンション経営の維持費用

 

マンション経営を行う場合は初期費用に加えて、物件の状態を維持するための費用がかかってきます。

①ローンの返済費用

マンションを取得する際に、金融機関のアパートローンを利用される方は、毎月のローンを支払う必要があります。

マンション経営をする際は様々な維持費用がかかってきますが、その中でもローンは比較的大きな部分を占める費用になりますので注意しておかなければいけません。

毎月あるいはまとめて返済するのか、いくら融資してもらうのかによって、月々に返済する額は変わってきます。

②管理費用

副業でマンション管理をするなど、経営に時間をなかなか取れない人もいるでしょう。

その場合は、管理会社に管理事務を委託することも可能ですが、その際には管理費用が発生します。

管理会社などにどこまでの事務を委託するかによって、実際にかかる費用は変わってきますが、相場としては満室の際の家賃総額の5%程度が目安になるようです。

③固定資産税

マンションを取得すると、その所有者には毎年固定資産税がかかるようになります。

税率は1.4%になっており、建物部分は毎年評価額が落ちていくことから、納税する額も安くなります。

固定資産税については市役所から毎年納付書が届き、1年間に4回に分けて支払うことも、1度にまとめて支払うことも可能です。

4回に分ける時は、それぞれ支払い期限がありますので遅れないように注意しておきましょう。

④所得税や住民税

毎年払う税金には、所得税や住民税が存在します。

1年間に得た家賃収入から必要経費を差し引いた額に、所得税と住民税が課されます。

経費には様々なものがありますが、計上できる項目は決まっていますので、確認しておくと良いでしょう。

収支を計算して赤字になることもありますが、その場合は給与所得といった他の所得から赤字分を差し引ける損益通算ができます。

⑤修繕費

管理費だけでなく、修繕費も忘れてはいけません。

これは定期的に行われる建物の修繕や、入居者が退去した後に行うクリーニングなどにかかる費用が該当します。

定期的な修繕としては、10年、15年、20年などのスパンで行う、大規模修繕工事などがあります。

修繕費については、物件の状態や積立額によって変わってきます。

⑥火災保険料

マンションなどの建物は火災などの事故が起こることもあり、その時のために入る火災保険も必要です。

火災保険料を年払いにした場合は、毎年保険料を支払うことになります。

自己管理すると質が落ちることも

マンション経営を自分で行う方もいると思いますが、その場合はマンション自体の質が落ちることがあります。

自分でマンションの管理を行うと管理の手間は増えますが、その分毎月必要になってくる維持費を安く抑えられることから、収益を高めることも可能です。

ただ個人で全ての対応は難しいこともあり、管理に手が回らなくなることもあるでしょう。

管理の低下は入居者の減少に繋がり、その分家賃収入が落ちてくることも考えられます。

その点が気になるのであれば、不動産会社や管理会社に依頼するのも方法のひとつです。

不動産会社は管理のプロでもあることから、質の高い管理を行ってもらえます。

また家賃の徴収手続きなどの事務も代行してくれるので、所有者の負担の軽減にも繋がるでしょう。

管理費が気になる方は、不動産会社に相談してみるのもいいと思います。

マンション経営をする際にかかる、初期費用や維持費用などについて紹介しました。

マンションの経営には様々な費用がかかりますので、事前にしっかり計画を立てることが大切です。

不明な点があれば、不動産会社や管理会社に相談することをおすすめします。