マンション投資の物件を所有している人の中には、さらなる投資などのために売却することもあると思います。

その場合は、売却をするタイミングが気になるところです。

いつが売り時なのか、投資用のマンションの売却のタイミングや、注意点などについて確認しておきましょう。

投資用マンションの実態

投資用マンションの売却を予定されている方にとって、いつが売り時なのか迷うこともあると思います。

そうする前に、マンションの現状についての検証が必要です。

①投資用マンション需要は高くなっている

マンションを売る時には、需要がどうなっているのかを確認しておく必要があります。

需要が売上に大きな影響を与えるからです。

その点については、日銀の緊急緩和による個人投資家数の増加や、節税目的によるマンション投資を行う人が増えていることから、投資用マンションの需要自体は増加しているようです。

またオリンピックも、需要に大きな影響を与えています。

東京オリンピックの開催が決定した2013年の頃と比べて、投資用マンションの需要は高くなっていると言われています。

割安で高利回りと言われ、海外投資家からも人気を得ていた東京の投資用マンションは、東京オリンピックの開催決定から需要が加速的に増えていきました。

②過去のオリンピックと不動産投資について

東京オリンピックが不動産投資に与える影響は大きいようですが、過去はどうなのでしょうか。

オリンピックを開催される前は、競技場や選手村、さらにインフラなどを整備するために多くの国で建築費用がかかり、それが建築業界に行きわたって好景気になります。

その結果、人件費や資材が高騰し、不動産の価格も上昇する傾向にあります。

このような現象は日本でも同じで、特に最近のコロナウイルスの流行も相まって、不動産価格は高くなっています。

さらにオリンピック後も注目で、不動産価格に大きな変動が起こることも少なくありません。

最近行われた東京オリンピックは、不動産価格の上昇に繋がっているようです。

 

投資用マンションを売却するタイミング

実際に投資用マンションを売るタイミングについて考えましょう。

①大規模修繕を行う前

投資用マンションの売却のタイミングのひとつに挙げられるのが、大規模修繕工事を行う前です。

マンションというのは、築10～20年の間に大規模な修繕を行うのが一般的と言われています。

不動産に限らず、どのようなものにも訪れるのが経年劣化であり、これを防止するために行われるのが大規模修繕工事です。

この修繕を行うために、投資用マンションについては修繕積立金が用意されています。

修繕積立金は築10年など、実際に改修するタイミングで値上がりすることが多いようです。

さらに近年は全体的な工事費用の相場の高くなっており、そのため実際の積立金だけでは足りなくなることも少なくありません。

修繕積立金だけでは足りなくなると、その分をオーナーが負担するケースもあります。

負担額は物件によって変わってきますが、一戸当たり数十万や数百万になることもあるようです。

ワンルームマンションの場合は、そのマンションがある他のオーナーの合意を得る必要がありますが、それが難しいと修繕そのものを行えないこともあります。

②部屋が空いた時

大規模修繕を行うタイミングとしては、部屋が空いた時、空室の場合もチャンスです。

空室の場合は内覧も可能で、それによって現状の確認ができるので、買主は安心できるのではないかと思います。

近い将来に売却を予定している場合は、空室が出たからと言ってすぐに家賃を下げずに、築年数が比較的新しいのであれば売りに出す方がお得になることもあるのです。

③路線価が上昇している場合

路線価が高くなっている時も、売却するタイミングと言えます。

路線価というのは、土地の公的価格の指標のひとつで、国税庁が規定している相続税評価額のことです。

これは1年に1度土地の現状を考慮して発表されます。

路線価自体は国税庁のホームページにも掲載されていますので、マンションを売却する際は確認しておくと良いでしょう。

掲載されている価格は公示価格の8割程度とされており、「路線価÷.8」の計算式で求めることができます。

不動産の相場を考慮する際に大きな指標になるのが公示価格であり、これは世相を反映したものになっています。

公示価格が上昇している時は、高い値段で不動産が売却できる可能性がありますのでチェックしておきましょう。

④毎月の収支が赤字になった時

マンション経営では、たとえ入居者がいる場合であっても、収支が赤字に転落することもあるのです。

原因はいくつかありますが、例えば家賃の低下や経年劣化などによる管理費や修繕費の増加などです。

たとえマンションを購入した当時に黒字であっても、年月の経過によって赤字に転じる物件も少なくありません。

そのため収支悪化のタイミングをしっかり捉えることが大切です。

毎月の収支が赤字になったら、できるだけ早く売却するように心掛けましょう。

投資用マンションの売却手順

自分が所有している物件を売却する際は、次の手順で行うのが一般的です。

①不動産会社に相談する

投資用物件を売りたいと思ったら、早めに不動産会社に相談することをおすすめします。

売却自体は自分でもできますが、価格相場や登記などの専門知識が必要ですので、素人ではなかなか難しい面があります。

そのような専門知識がない状態では、売却計画を立てるのは困難でしょう。

不動産会社なら専門業者ですので、価格相場や登記の件もしっかりわきまえており、スムーズな売却が可能です。

近くに不動産会社があれば、一度相談してみるといいでしょう。

相談する際は、「どうして売りたいのか」や「いつまでに売りたいのか」、「いくらまでなら許容できるのか」などの点をまとめておくとスムーズに進みます。

売却の目的や希望などをしっかり伝えることで、より希望に叶った物件を紹介してもらえる可能性が高まります。

不動産会社に相談する時は、一社だけでなく複数の業者を比較するといいでしょう。

一社だけでは、良い情報にたどり着かないこともあるからです。

多くの不動産会社に相談することが、成功のポイントと言えます。

②査定結果などを参考にして不動産会社を選択する

不動産会社が決まったら、その業者と媒介契約を結ぶことになります。

実際に決める時は、査定額はもちろんスタッフの信頼度や会社の評判、サポートなど様々な点を考慮することが大切です。

媒介契約には、「一般媒介契約」、「専任媒介契約」、「専属専任媒介契約」の3つがあり、それぞれに特徴があります。

その中から、自分の好みのものを選びましょう。

③入居者の内覧に対応する

購入者が見つかったら、不動産会社のスタッフと一緒に物件の内覧に対応してください。

その時、物件のメリットをしっかりアピールすることが大切です。

④売買契約の締結

オーナーと購入希望者それぞれが合意すれば、売買契約が成立します。

契約書類に記入・捺印し、そのタイミングで購入者は手付金を支払うことになります。

 

投資用のマンションを売却するタイミングと、その注意点などについて紹介しました。

マンションを売るタイミングは人それぞれですが、絶好の時がありますのでチェックしてください。

後は購入希望者と契約することになりますが、不明な点は不動産会社に相談するといいでしょう。