皆さんこんにちは!
アイテックス代表の越川です。

今回も外壁塗装や、屋根塗装に関するアレコレをご紹介していきます！！

今回のテーマは…『外壁塗装で
入居率を上げる方法や注意点』となります。

外壁塗装は建物を長く美しく保ち、資産価値を維持していく上で不可欠です。

建物の印象を大きく変えるポイントにもなり、この印象の良し悪しによっても入居率が変わってきます。

しかし、外壁塗装が重要なポイントだと理解していても、費用、メンテナンスの時期、入居者への配慮など、わからないことが多いでしょう。

そのためアパートを賢く維持管理・運営していくための方法について紹介します。

アパートの入居率をあげるために

 アパートの外観は、入居希望者が必ずと言って良いほど気にするポイントです。
そのため定期的な外壁塗装を行って美観を保つ事は、アパートの入居率を上げるメリットにもなります。
定期的にアパートの外壁や屋根をメンテナンスすると、アパートの美観を保つだけでなく、維持管理の面でも重要な役割を果たします。

更に既に入居している方、これから入居する方に対して印象も良くなるので、良い事尽くめと言えるでしょう。

○見た目の印象
外壁塗装を行うと、常に新築時のような印象と美観を取り戻す事ができます。

一般的に外壁や屋根を塗装すると、年月が経過するたびに徐々に光沢や鮮やかさが失われていくのが普通です。

実際のところ、10年間何もしない状態で放置すると色あせてしまい、当初の色とは別物に見えてしまいます。

築10年を過ぎると、徐々に建物の色々な箇所で劣化が生じてきます。

特に外壁は常に紫外線や風雨にさらされる部分なので劣化しやすく、汚れやカビ、コケなどが繁殖する原因にもなります。

こうした劣化を放置してしまうと、雨漏りや家自体の寿命も縮めてしまいます。

劣化が進むと見た目が悪くなるだけでなく、これに対する修繕費用も発生するため、定期的なメンテナンスを行う必要があります。

○資産価値
外壁塗装をしていくと、外壁を長持ちさせることにも繋がり、資産価値が高くなります。

不動産の資産価値は時間と共に下がりますが、賢くメンテナンスをすれば資産価値を下げずに長期的に高く保つ事ができます。

前回の塗装から10年以上経過しているのであれば、外壁塗装リフォームを行う事は有効です。
築年数が10年以上経過したアパートでも、高い入居率を維持する事ができると言えるでしょう。

おすすめの塗料

アパートの外壁塗装は、耐用年数が長くシリコン以上のグレードの塗料を使用すると良いでしょう。

アパートの塗装でおすすめの塗料は、一般住宅と同様にシリコン樹脂塗料、ラジカル制御型塗料、フッ素塗料になります。

地域や建物の材質、形状によっても適切な塗料が異なるため、外壁塗装業者に予算などを相談しましょう。

〇シリコン樹脂塗料
シリコン塗料は、外壁塗装で最も多く選ばれている塗料です。

こちらの耐用年数は10～15年、耐久性、価格ともに最もバランスが取れた塗料と言えます。
人気の塗料なので、取り扱っているメーカーや業者も多いのが特徴です。

ただしシリコン塗料には、種類が色々存在します。
シリコン樹脂の力を大いに発揮するシリコン含有率が高いもの、シリコンが少し入っているだけの塗料もあります。

そのためシリコンを使用しているから大丈夫と思わず、アパートに適しているのかが重要になります。

〇ラジカル制御型塗料
ラジカル塗料は、2010年代に販売されたばかりの新しい塗料です。

今まで外壁塗装に使われていたシリコン塗料や、フッ素塗料のデメリットを補う次世代塗料として開発されています。
そのため外壁塗装業者でも、徐々に取り扱いを始めるところが増えてきています。

ラジカル塗料が注目されている最も大きな理由は、リーズナブルかつ耐久性にも優れている点です。
施工性も高く作業部位を選ばないことから、依頼側・施工側ともにメリットの多い塗料と言えます。

反対にデメリットは、知名度が低いため施工事例が少ない事でしょう。

通常塗料の効果は10年持つと言われているので、これから徐々に効果が見え始める塗料です。

〇フッ素樹脂塗料
フッ素塗料は、耐久性、耐候性に優れており、価格も高額な塗料です。

耐久性が高いと時間が経過しても塗装面の強度が落ちにくく、品質も高いままです。
そのため高耐久性塗料とも呼ばれています。
耐候性に優れていると、紫外線や雨水のダメージを受けにくく色あせしにくいです。

反対にデメリットは、塗料の中で最も価格が高く、施工する職人の技術が問われる事です。

〇ウレタン樹脂塗料
こちらは外壁・屋根塗装で使われる塗料になり、非常に人気があります。

耐用年数10年未満、塗装後10年経たずに再度の塗装が必要です。
この塗料は価格的に安いのが特徴ですが、その分外壁塗装が数回必要となるため、長期的に見るとコスト的にはおすすめできません。

費用相場と工期

・工事期間
一般的にアパートの塗装は2～3週間程度を見込んでおくと良いでしょう。

更に広い面積の塗装をする場合は、プラス1週間程度は多く見積もる必要があります。
鉄階段やベランダ塗装も考えている場合、更にプラスで3～4日程度は日数が伸びると考えておきましょう。

・外壁塗装時期
アパートの外壁塗装は、引越し時期を避けて計画すべきです。

これはアパートの塗装時期のタイミングを誤ると、入居者を増やす機会を逃してしまう可能性があるからです。

外壁塗装は新しいアパートに生まれ変わるメリットもありますが、入居者からするとデメリットになる事もあり得ます。

例えば、部屋探し中にアパートが塗装工事中だと入居を敬遠されてしまう可能性があります。
外壁塗装中は架設足場や飛散防止ネットなどを使用するため、建物が覆い隠されてしまい外観がわからなくなります。
そのため、塗装前のアパートとデザインが変わるのではないか、塗装中は不便な点があるのではないかなど、不安を抱かせてしまう可能性があるのです。

部屋探しの多いとされる進学時期や新生活の準備が始まる2～3月、転勤に伴う引越しが増える9月は、物件探しが活発になる時期と言えるので避けておくと良いでしょう。

・外壁塗装工事の費用相場
アパートの外壁塗装工事に掛かる費用は、アパートの形状、規模、立地などによって大きく異なります。

2階建てアパートの外壁塗装工事の総工費は150～250万円、3階建て規模になるとプラス100万円程度は必要です。
アパートの外壁塗装工事の総工費は、どのような補修を行い、塗料をどうするかによっても費用が大きく左右されます。

外壁塗装では足場を組む必要があり、全体の費用の20%程度と考えます。

外壁塗装でオーナーが行う事

アパートの外壁塗装を行う際にオーナーが行う事は主に業者選び、色選び、入居者への報告です。

業者選びの際にアパートは建物の規模が戸建住宅と比べて大きい点、入居者が不便なく生活できるように配慮して工事する点など、一般の戸建住宅の塗装工事と異なります。
そのため塗装工事の実績が豊富な業者、良心的な価格設定を行っている業者なのかが重要と言えます。

次に外壁や屋根の色選びですが、基本的に外壁や屋根の色はオーナーが自由に選ぶことができます。
しかし、リフォーム工事前の外壁の色から大きく変更しない事がポイントです。

そして外壁塗装工事が決まったら、当然入居者への通知が必要になります。
地域によっては、上記の他にも通知が必要となる可能性があるため、外壁塗装業者と相談して通達内容を決めると良いでしょう。

アパートの外壁塗装は一般の戸建住宅と異なり建物の規模が大きく、複数の入居者が生活しているという点でも大きく異なります。
そのため入居者に配慮しつつ、アパートのメンテナンスを行う必要があるのです。

アパートの資産価値と高い入居率を保つためには、定期的な外壁塗装は必須です。
そして集合住宅の外壁塗装に実績のある業者を選べば、より外壁塗装を成功へと導く事ができるでしょう。