不動産投資に成功して家賃収入が入ってくるようになると、実際に得られた収入に対して税金が課せられます。

税金は確定申告して納めることになりますので、事前に準備しておきましょう。

そこで家賃収入でかかる税金の計算や、確定申告のやり方について紹介します。

・不動産にかかる税金

不動産投資によって得られる不動産収入については、家賃収入から必要経費を差し引いた所得に対して、所得税と住民税が課せられます。

不動産に関する税金としては、不動産を取得した時に課せられる不動産取得税をはじめ、不動産を所有している方にかかる固定資産税や都市計画税があります。

固定資産税というものは土地や家屋を所有している全ての方に課されることになり、都市計画税は都市開発を行う市街化区域に土地や建物を所有する方に課される税金になります。

・不動産収入と経費

不動産所得では家賃収入が入ってきますが、実際の収入と経費としては以下のものがあります。

具体的には家賃収入をはじめ、駐車場代収入や管理費、共益費や礼金、更新料などで、経費としては管理会社などに支払う管理委託費用をはじめ、修繕費や広告費、借入金の金利や減価償却費、不動産取得税、固定資産税、損害保険料、仲介手数料などが挙げられます。

・不動産所得税の計算の仕方

日本では所得税に累進課税制度が採用されており、所得が多ければ多い人ほど税率が高くなるのです。

そのため不動産所得が多い人ほど、実際に得られた所得に対して課せられる税金の割合も高くなります。

副業として不動産投資をされている方もいるかと思いますが、そのように家賃収入以外に給与所得がある場合は、不動産所得と給与所得を合算して、それぞれの所得控除を差し引いた額が課税対象の金額になります。

課税される金額と率ですが、1,000～195万円未満は5%で0円、195～330万円未満は10%で97,500円、330～695万円未満は20%で427,500円、695～900万円未満は23%で636,000円、900～1,800万円未満は33%で1,536,000円、1,800～4,000万円未満は40%で2,796,000円、4,000万円以上は45%で4,796,000円となっています。

所得税の金額については、「課税される所得金額×税率－控除額」の計算式で求めることができます。

・住民税について

住民税には所得割と均等割があり、それらを合算した金額を納税します。

中でも所得割は、前年に得られた所得額に応じて課せられるもので、均等割は所得金額に関係なく必ず課せられる税額になります。

特に均等割については、それぞれの自治体によって違いがありますので、事前に確認しておくと良いでしょう。

住民税の所得控除については雑損控除をはじめ、医療費控除、社会保険料控除、生命保険料控除、地震保険料控除、配偶者控除、扶養控除、基礎控除が挙げられます。

・確定申告について

不動産所得がある方は、得られた収入によっては確定申告を行う必要があります。

確定申告は、しなければいけない人とそうでない人がいて、する必要があるのは不動産所得が20万円以上ある人です。

反対にしなくていいのは、不動産所得が20万円以下の方です。

ただ不動産所得が20万円以下であっても、確定申告すると損益通算が可能になります。

損益通算というのは、不動産所得が赤字になった場合に利用できるシステムです。

その場合は、支払った税金を取り戻すことができます。

本業の給与所得と一緒に行うことで、節税に繋がることもあるのです。

不動産所得が赤字になるケースとしては、減価償却費を経費に計上した場合が挙げられます。

減価償却費というのは支出を伴わない経費のことであり、建物など価格の大きな資産を何年かに分けて経費に計上するものです。

不動産を取得すると、それを減価償却できるのです。

もともとは黒字なのに、建物の減価償却費も経費として計上するために赤字になるケースは少なくありません。

本業の給料と不動産所得の赤字を一緒にすることで、節税の効果を期待できるようになります。

・白色申告と青色申告

確定申告には白色申告と青色申告があり、どちらかを選ぶ必要があります。

白色申告は簡易的なもので、複雑な複式簿記を提出する必要はありません。

簡単な帳簿付けによる申告で大丈夫です。

一方の青色申告は事前に税務署に申請が必要になり、複式簿記による帳簿付けが必要になります。

ただメリットもあり、最大で65万円の控除を受けられることや3年間の赤字損失金の繰り越し控除できるなどがあります。

他にも純損失の繰越控除と繰戻し還付や家事関連費の必要経費算入、青色事業専従者給与の必要経費算入などもあります。

青色申告のデメリットとしては事務の複雑化が挙げられ、簡易的な白色申告と比べて時間と手間がかかります。

青色申告を行う際は事前の申請が必要で、帳簿付けについては正規の簿記の原則に沿って会計処理を行う必要があります。

・確定申告のやり方

不動産収入の確定申告をする際は、以下の書類を準備する必要があります。

具体的には「確定申告書B」、「所得税青色申告決算書（不動産所得用・青色申告の場合だけ）」、「不動産収支内訳書」、「控除関係の書類」、「源泉徴収票（給与所得がある人）」です。

書類以外で必要なものとしては、マイナンバーカードなどがあります。

確定申告をする際は、必ずしもマイナンバーカードでなくても構いませんが、マイナンバー（個人番号）を確認できるものを準備しておくと良いでしょう。

扶養控除や配偶者控除などを申請する際は、対象となる家族のマイナンバーを記載する必要がありますので、そちらも忘れないように準備しておきましょう。

自分のマイナンバーを把握するには、マイナンバーカードを掲載している住民票などでも可能ですので、マイナンバーが分からない方は住民票を取得しておきましょう。

マイナンバーカードがあれば、電子申告（e-Tax）で確定申告をすることも可能です。

マイナンバーカードについては、ICカードリーダライタで読み取ったり、スマートフォンからのe-Tax送信したりできますで、環境が揃っていたら利用してみるのもいいと思います。

・確定申告書や決算書の作成

確定申告で必要な確定申告書や青色申告決算書などについては、国税庁のホームページから申請することも可能です。

確定申告書作成コーナーというサイトがありますので、そちらから作成することができます。

他にも税務署での作成や会計ソフトを利用した作成もありますので、用途に応じて選択してください。

・確定申告書の提出

確定申告書ができたら、以下のいずれかの方法で提出することになります。

それが「e-Taxでの提出」、「国税庁の確定申告作成コーナーで印刷しての郵送」、「管轄の税務署に持参する」方法です。

2020年分の確定申告より、e-Taxで提出する場合は青色申告特別控除の最大控除額が65万円、それ以外は最大55万円に変更されていますので注意が必要です。

難しい場合は、税理士などの専門家に相談するのもいいと思います。

家賃収入でかかる税金の計算や、確定申告のやり方について紹介しました。

ある程度の家賃収入があると確定申告が必要になりますので、期限まで申告するようにしてください。

不明な点は、税務署や税理士に相談して解決しておくと良いでしょう。