皆さんこんにちは!
アイテックス代表の越川です。

今回も外壁塗装や、屋根塗装に関するアレコレをご紹介していきます！！

今回のテーマは…『アパート経営するための基礎知識』となります。

アパート経営は入居者数×家賃が毎月入ってきます。

空き部屋がない状態が続けば遊んで暮らしていても安定した収入が入るということから、アパート経営をしたいと思っている人もいるでしょう。

しかし、利益を得たいということであればアパート経営ではなく、株式投資でもいいのではないかと考える人もいます。

そこで、アパート経営とはどういうものなのか、株式投資との違いや経営するメリットなどについて紹介します。

アパート経営とは

そもそもアパート経営はアパートのオーナーになることであり、入居者数×家賃が毎月懐に入ってくる投資のひとつです。

アパート経営は基本、所有している土地を持て余している場所にアパートを建てる場合と、不動産から土地を購入してアパートを建てる、という2つのケースがあります。

所有している土地を利用してアパートを建て、経営しようと考えている場合は土地を購入する費用がなくなるので、初期費用もぐっと抑えることができます。

アパート経営で毎月入ってくる額は部屋数によって異なり、仮に部屋数が9部屋あり満室だと、家賃が12万円の場合は108万円が入ることになります。

アパート経営では、家賃の他にも共益費や管理費、駐車場料金や更新料などの収入も得ることができます。

しかし、アパート経営には支出もあります。

アパートを建てた際のローンの返済や固定資産税、管理委託料や保険料、水道光熱費などの他、必要に応じて建物の修繕費や仲介手数料、広告料などがかかります。

建物が古くなったり、ヒビ割れなどがあった場合は外壁などの見た目が悪くなってしまうため、入居希望者が減り収入が下がってしまう可能性があるので、定期的に建物の修繕を行う必要はあります。

株式投資との違い

アパートは満室であれば毎月安定した収入が入りますが、土地を買ったり、建物を建てたり、ローン返済や固定資産税、建物の修繕費用などが必要ということであれば、株式投資の方がいいのではないかと思う人もいます。

アパート経営も不動産投資のひとつなので株式投資と同じだとイメージする人もいるのですが、株式投資は株を購入してもすぐに株価が大きく下落したり、逆に大きな利益が出ることもあります。

株式の場合は利益が出た株を持っていても、その株を売らないと利益は出ないので、毎月安定した収入を得ることはできません。

さらにアパート経営は相続税の節税対策としても有効です。

所有している土地にアパートを建てる場合は、固定資産税を節税しながら家賃などの収入を得られます。

アパート経営するメリット

アパート経営にはもちろんデメリットもいくつかあるのですが、メリットもあります。

アパートが満室となっている間は毎月安定した収入が得られるため、ローンの返済に困ることがなく利益を得ることができ、全部屋が空室にならない限りは収入がなくなることもありません。

相続税についても、相続する財産が現金の場合はそのまま金額に課税されてしまうのですが、土地の場合は現金よりも2～3割程度安く評価されるので、相続税対策になるというメリットがあります。

さらにアパート経営には定年がなく、人気の高い土地にアパートを建てることで定年した後も安定した収入が見込めるのがメリットです。

アパート経営を副業として行っている人もいて、ローン返済する年数が少なくなれば、その分定年した後に安心してアパート経営できると言われています。

アパート経営の初期費用

アパート経営には利益が得られる、相続税対策になる、安定した収入が得られるなどのメリットがありますが、長期的に安定した収入を求める場合は人気の高い土地にアパートを建てたり、丈夫な物件を建てる必要があります。

人気の高い土地をすでに所有しているときは土地の購入費を抑えることができるので、初期費用も浮くことになりますが、これから土地を購入してアパートを建てる場合は、どれくらいの費用が掛かるのでしょうか?

〇初期費用として必要なもの

①土地の購入費用

②建物を建てる費用

③不動産取得税

④印紙税

⑤登記費用

⑥ローンの手数料

⑦保険料

まず土地を購入する際にかかる初期費用は建て方や土地の広さによって異なり、木造アパートの2～3階建ての場合は1坪当たり約40～60万円前後、鉄筋コンクリートの場合は1坪当たり約70～100万円前後となっています。

建て方が木造や鉄筋コンクリートによって価格が大きく異なり、どれくらいの規模のアパートを建てるかによって、建物を建てるための初期費用も変わります。

不動産取得税は固定資産税評価額ﾗ税率を算出した金額が必要で、印紙税は契約する金額によって異なり、約1000円から6万円程度、登録費用は30～50万円程度が必要となります。

アパートのローンを組んだ際の手数料は借入額の1～3%、火災保険や地震保険などの各保険料が約50万円程度になります。

アパート経営をするときはローンを組むのがつきものになるため、アパートの部屋数や家賃などから無理のないローンを組むことがおすすめです。

建設期間について

アパート経営を行う際に土地問題をクリアした後は、アパートの建設をお願いするハウスメーカーを選びましょう。

ハウスメーカーはそれぞれ特徴が違うので、様々な面からどのハウスメーカーが好ましいかを考えましょう。

アパートを建築するハウスメーカーが決まったら、アパートのデザインや内装などを決めていくことになります。

デザインなどを決める際はハウスメーカーにすべて丸投げするのではなく、ターゲットを決めてアパートのデザインや内装などを決め、デザインなどの希望を伝えて実現することが可能か、メーカーに判断してもらいましょう。

デザインについては個性的なものだと入居希望者が増えない可能性があるので、学生やファミリー層などからターゲットを絞り、そのターゲットに合わせたデザインや内装、設備にするのがおすすめです。

建て方やデザイン、内装や設備など細かいところまでハウスメーカーと話し合い、初期費用などについても見積りしてもらいましょう。

これらのすべての打ち合わせが完了したら建設工事が始まります。

アパートの建設にかかる期間は木造2階建てで大体3～4ヶ月程度になるのですが、鉄筋コンクリートなどでアパートを建てる場合や、3階建て・4階建てのアパートを建てる場合は建設期間も異なります。

毎月安定した収入が入ってくるのは建物が完成し、人が住めるような状態に整え、入居希望者が決まり住み始めてからになります。

アパート経営と株式投資との違い、経営するメリットや初期費用、建設期間などについて紹介しました。

アパート経営は株式投資とは異なり、入居している人がいれば収入がなくなることはありません。

土地を所有している場合と土地を購入する場合で、初期費用が大きく異なります。

ただ、建物を建てる費用や不動産取得税、印紙税や登記費用、ローンの手数料や保険料などは土地を所有している、していないに関わらず必ず必要になります。

アパート経営するメリットは、退去者がいても入居する人がすぐに見つかれば安定した収入が得られたり、相続税対策になるなどがあります。

アパート経営する際はデザインや設備などを重視することがポイントになり、学生やファミリー層などターゲットを絞ったアパートを建設しましょう。

アパートの建設期間は建て方や規模によって異なり、木造2階建てであれば大体3～4ヶ月程度が目安になります。