皆さんこんにちは!
アイテックス代表の越川です。

今回も外壁塗装や、屋根塗装に関するアレコレをご紹介していきます！！

今回のテーマは…『アパート経営はリスクが高い？
その理由と対策』となります。

仕事の給料が安定していないことから、将来を見据えて収入を増やしたいと思っている方は大勢います。

そんなとき、土地を持て余している方の頭をよぎるのは、副業やアパート経営ではないでしょうか。

アパート経営は「家賃」という安定した収入を得ることができるのですが、世間的にはアパート経営には手を出さない方がいいと言われます。

「家賃で安定した収入が手に入るのにどうしてやらない方がいいの?」と、戸惑う人もいるでしょう。

アパート経営には大きなメリットがあるのですが、その一方でデメリットもあります。

このデメリットが大きいため、アパート経営は危険だと考えられています。

そこで、アパート経営が危険な理由と対策について、いくつか詳しく紹介していきます。

アパート経営が危険だと言われている理由

アパート経営について調べると「アパート経営はしない方がいい」、「アパート経営は失敗しやすい」などという言葉を見かけることがあります。

どんなことを始めるにしても色々なメリットやデメリットが存在するのですが、アパート経営はデメリットになる点が大きく、危険だと言われています。

アパート経営には、土地を購入する費用やアパートを建てる費用などの他、登記費用など様々な初期費用が必要になります。

多額の貯金がある人はローンを組んでもそこまで大変になることはありませんが、まとまった額の貯金がない場合は多額なローンを組むことになるため、リスクが大きいと考えられています。

空室が増えるのはどうして?

多額なローンを組んでしまうと、返済について考えるようになります。

アパートが完成した当初は、建物や内装などがキレイなことから入居希望者も集まりやすいのですが、築年数が経過していくうちに建物などが劣化していくため、退去する人が相次いで空室が増えてしまう可能性もあります。

空室が増えるということは、入居者が減ってしまう分、毎月の家賃収入も減ってしまうことになります。

結果としてローンの返済や外壁塗装の費用、設備などの修繕費用などを家賃収入で補えなくなってしまうので、アパート経営は危険と言われるのです。

しかし、アパートの立地が良ければ入居希望者が増え、退去する人がいてもその分だけ入居する人が見つかるので、空室が増える心配はないでしょう。

入居希望者を増やすためには、修繕費用を惜しみなく費やすことも大切です。

外壁工事や新しい設備の導入することで、入居したいと思う人も増えるでしょう。

ローンの金利変動の対策

アパート経営では、銀行でローンを組んで土地を購入したり、建物を建てなくてはいけません。

銀行で融資を受ける場合は、変動金利タイプとなっていることが多いです。

そのため、ローンを組む際は金利が安かったとしても、銀行の金利が変動して高くなれば借入返済する額が増えてしまい、ローンの返済に追われる可能性があります。

銀行や信用金庫、消費者金融などでローンを組む際に、金利は若干ですが違いがあります。

銀行・信用金庫の店頭金利は約2%、消費者金融・クレジットカード会社などの金利は約2.9～4.5%、地方銀行では約1.5～3%が相場となっています。

アパート経営でローンを組むときは、金利が変動することも考慮しなければなりません。

ローンの返済の他にも固定資産税やアパートの修繕費などがかかるので、ローンの返済に追われると固定資産税や修繕費などが家賃収入で賄えなくなる可能性もあります。

無理のない範囲でローンを組みましょう。

アパートを売却する際に買い手が付かないことも

アパートの経営を継続させることが難しい場合は、アパートを売却してローンの返済にあてることも考えなければいけません。

しかし、アパートを購入したいと思っている人が極端に少ないため、売却したいと思ってもなかなか買い手が付かない可能性もあります。

買い手が付かない要因としては築年数が経過していたり、立地があまり好ましくないなどの理由も考えられます。

アパートの場合は、大規模修繕が発生するのは築10年くらいと考えられています。

アパートを売却するときは、できるだけ早いうちに売りに出すと、買い手があまり修繕費をかけなくて済む状態になることから、売れる可能性もあるでしょう。

アパート経営を失敗しない対策とは

アパートを経営する際に、基本的な知識や対策がなければ経営に失敗してしまい、最終的にはアパートを手放す決断をしなくてはなりません。

そうならないためにも、外壁のメンテナンスが必須となります。

アパートを建ててから1度もメンテナンスをしていない場合、資産価値が低下して入居者も減ってしまうので注意しましょう。

外壁のメンテナンスをして入居希望者を増やすことができれば経営自体が上手くいくようになり、金利が上がったとしてもローンの返済に追われることはなくなるでしょう。

外壁は雨風にさらされて塗装が剥がれる、ひび割れ、劣化などで古びたアパートに見えてしまいます。

外壁のメンテナンスをしないと、塗装が剥がれた部分やひび割れした部分から雨漏りが発生し、躯体が腐食してしまう可能性があります。

古びたアパートとメンテナンスが行き届いているアパートを見たとき、多くの人が外観のキレイなアパートを選ぶので、外壁のメンテナンスは定期的に行いましょう。

企業のサポート受けることも大切

アパート経営をするときは、管理会社のサポートを受けることがおすすめです。

アパートを管理する際は、共用部の掃除や入居者の管理をイメージすることが多いのですが、入居者の募集を行うのも管理会社です。

管理会社のサポートを受けることができれば、退去者が出たときもそれに合わせて入居希望者を探してもらうことができます。

退去者・入居希望者のタイミングが上手く合致すれば、部屋のメンテナンスをしてすぐにアパートに住んでもらうことができるので、空き部屋が増える心配もなくなります。

しかし、管理会社などの企業にサポートをお願いする場合は、仲介手数料として家賃1ヶ月分の報酬を支払わなければいけません。

仲介手数料がかかるなら企業のサポートは必要ないと考える人もいますが、アパートは「お部屋探し」などで有名な企業のサイトや、店舗に行って実際に住む部屋を探すことが多いので、サポートを受けないと入居希望者が見つからない可能性もあります。

入居希望者を見つけることができなければ空き部屋が増えてしまい、結果として家賃収入が減ってしまうので、1ヶ月分の仲介手数料を支払ったとしても今後の安定を考え、企業のサポートを受けましょう。

アパート経営が危険な理由と対策について紹介しました。

アパート経営には空室が増える、ローンが変動金利で返済に追われるなど、経営が難しくなるケースもあります。

経営が難しくなりアパートの売却をしたいと思っても、なかなか売れないのでローンの返済に頭を悩ませてしまうこともあるでしょう。

対策としては、空室が増えないように外壁を整えてキレイにすることが大切です。

外壁がキレイになれば入居希望者が増えるので、退去者が出たとしても空室になる期間が短くなり、安定した収入が得られることからローンの返済には困らないでしょう。

アパート経営をするときは管理会社のサポートを受け、入居者を探してもらう必要があります。

管理会社にサポートをお願いするときは仲介手数料がかかりますが、ずっと空室で家賃が入らないことを考えると、サポートをお願いした方が得になります。