老後の資金を賄うため、様々な方法を模索されている方もいるかと思います。
そのひとつにアパート経営などの不動産投資があり、人気の高い方法のひとつです。
「アパート経営は本当に儲かるのか?」など、様々な基礎知識を身につけることが大切です。

アパート経営について

土地活用の方法は色々ありますが、そのひとつに挙げられるのがアパート経営です。
アパート経営をするには収益物件を手に入れる必要がありますが、初期投資額が大きい分、実際に儲かるのか心配になる方も多いのではないかと思います。
アパート経営での主な収益源は家賃収入、つまり「月額賃料×室数」がオーナーの収入になることから、たとえ部屋数が多い物件であっても、入居者がいないと収益は見込めないのです。
さらにアパート経営は家賃以外にも収入があります。
それが敷金や礼金などであり、これは利用者が入居する際に受け取ることができます。

アパート経営の収入について

アパート経営の収入としては「家賃」をはじめ、「共益費」、「礼金」、「更新料」の4つがあります。
それぞれの受け取るタイミング、費用項目、目安について知っておきましょう。
家賃は各物件によって収入は異なり、空室リスクもありますので、効率的な運営が大切です。
共益費は家賃の5〜10%程度が目安になり、毎月受け取ることができます。
礼金は家賃の1ヶ月分が目安になり、受け取るタイミングは入居時や更新する時です。
そして更新料は家賃の0.5〜1ヶ月分が目安になり、礼金と同じで入居や更新時が受け取るタイミングになります。
その他に敷金もありますが、敷金や礼金は不動産業者の広告料の支払いなどに充当されることから、実際はオーナーの収入にはなりません。

共益費は家賃と毎月徴収される費用で、使い道は水道光熱費や清掃費、物件を維持管理などが主です。
使い方自体に特に決まりはありませんが、物件の維持管理のために使用される費用と認識しておくと良いでしょう。
更新料については、通常は家賃のひと月分相当を入居者からいただき、手続きを行ってくれる不動産業者と折半するケースが多いです。
ただ自分で管理しているオーナーの場合は、そのまま更新料を受け取ることができます。
2年契約であれば2年ごとに、家賃の1〜2ヶ月程度の更新料が支払われることになります。
賃貸物件にもよりますが、更新料自体がないものもあります。
例えば空室リスクを避けるため、最初から更新料を設定しない物件も増えているようです。

アパート経営における支出

アパート経営は収入だけではなく、支出にも注意する必要があります。
どんなに収入が増えても、支出が多いと、その分受け取る収入が減ってくるからです。
アパート経営での支出としては、以下のものがあります。
まず、アパート経営を始めるためには初期費用が必要になってきます。
物件の建築費用をはじめ、不動産所得税や印紙税といった税金など様々です。
目安としては、不動産取得税は「固定資産税評価額ﾗ税率（3%）」、登記費用は30〜50万円程度、保険料は50万円程度、印紙税は数千〜6万円です。
初期費用については、実際に建築するアパートや、それに適用される保険などによって変動します。

不動産取得税については軽減措置の特例もありますので、事前に確認しておくと良いでしょう。
具体的な費用については、立地や物件の構造などによって異なりますので、不動産会社などからシミュレーションしてもらうといいでしょう。
その他の費用としては管理費もあります。
新築当初であれば特に心配することはないかと思いますが、年月の経過によってアパート自体の経年変化などもあり、メンテナンスなどの管理費がかかってきます。
故障した部分の修繕費などが発生すると、収入にも影響してきますので注意が必要です。
支出としては広告宣伝費もあります。
これはアパート経営を始める前にかかるものですが、支出がかさむと収入減に繋がりますので気を付けたいところです。

その他に修繕費用や修繕積立金もあり、退去する際のメンテナンス費用や共用部の修繕費用なども含まれています。
アパートによって10年など区切りの良いところで大規模修繕を行うこともあり、そのための積立金も必要になるでしょう。
それらの費用を捻出する必要がありますが、その一部については管理会社が立て替えしてくれることもあるようです。

アパート経営のメリット

アパート経営には、以下のように様々なメリットがあります。

・安定した収入を得られる
アパート経営は儲かるのはもちろん、安定した収入を得られることもメリットのひとつにあり、魅力にもなっています。
家賃収入が大きな収入源になることから、空室リスクなどを回避できれば、得られる収入に大きな増減はないでしょう。
入居者がいる限り、そのような安定収入を見込むことができるのです。
物件にもよりますが、全体的には中長期的な安定収益が見込めることから、老後の資産形成はもちろん、年金目的で運用する人も増えているようです。

・節税対策として効果的
アパート経営は、節税対策に効果的な土地活用法として人気があります。
アパート経営には税金もかかりますが、土地と建物にかかってくる税金を大幅に節税することが可能です。
関係してくる税金というと相続税をはじめ、所得税、固定資産税、都市計画税などがありますが、それらの税金を節税できるのが、アパート経営の大きな魅力とも言えるでしょう。

・融資を受けることができる
アパート経営では、物件を担保にして融資を受けることができます。
所有しているアパートは自らの資産になり、経営が順調に進んで黒字になれば、金融機関からの信頼度が高まり、アパートを担保にしての融資を受けやすくなるのです。
融資を受けることができれば、今度はそれを元に新たなアパート経営をすることも可能です。
さらに他の土地活用を視野に入れることもできるでしょう。
高収益を見込めるような、資産形成への道が広がっていきます。

アパートのデメリット

将来的な資産運用や土地活用法のひとつとして人気を呼んでいるアパート経営ですが、デメリットもありますので注意しておきましょう。

・入居率を維持する必要がある
アパート経営で安定した収入を得るためには、入居率を維持し続ける必要があります。
新築物件であれば、ある程度の入居者を見込むことができ、安定した収入を得られやすいのですが、築年数の経過によって空室リスクなどが多くなります。
物件にもよりますが、築15〜20年を超えると、空室リスクを避けることが難しくなると言われています。
もちろん地域によっても変わってきますが、最近は都市や地方に関係なく全体的に空室率が増加しているようです。

・家賃額の低下
アパート経営で収益を上げるのが難しい理由の中に、家賃の相場の低下が挙げられています。
総務省の小売物価統計調査では、多くの地域で家賃相場が下がり続けているデータがあり、中には昨年対比の80%くらいまで下がっているところもあるようです。
アパート経営は家賃収入が主になっていますので、家賃が下がるとそれだけ得られる収入も下がってくるため気をつける必要があります。

アパート経営は儲かると言われていますが、そのためには収入を増やして支出を抑えることが大切です。
如何に空室リスクを避けられるのかが、アパート経営の成功にかかっていると思われます。
メリットとデメリットなどの基礎知識をしっかりチェックして、安定した収入を得られるように努力しましょう。